Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике

В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот 2, живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым .

Встает неизбежный вопрос кто куда Особенно, если речь идет о муниципальном жилище . Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.

Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, вы можете узнать также на нашем сайте.

Принудительный размен муниципальной квартиры через суд практика в нашей статье.

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд

Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж ктото из ответственных квартиросъемщиков или наймодатель выступает против данной процедуры ст. 74 ЖК РФ.

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя это касается и временно отсутствующих, а также 2, муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями оригинал представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Которое суд вовсе не всегда аннулирует 2, например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета . А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен которое также придется опротестовывать в суде.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять квартиру в ипотеке.

Основания и причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также если ктото из сожителей намеренно пакостит другим 2, хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой или вообще ставя под угрозу.

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и ктото активно выступает против или вето наложил уже наймодатель.

Если дошло до суда

Что в этом случае делать Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства , также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные

• полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь,
• паспортная информация заявителя/ответчика,
• статус квартиры,
• данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках,
• почему вы больше не можете жить совместно
• как вы хотели урегулировать вопрос до суда какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком,
• реквизиты разрешающего документа от попечительского совета,
• требование,
• дата, подпись,
• список прилагаемых документов.

Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги

• документированное согласие наймодателя,
• документ, разрешающий обмен между городами,
• разрешение органа опеки,
• копия лицевого счета,
• письменное согласие членов семьи,
• техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир,
• досудебная переписка,
• документ из ЗАГСа о составе семьи,
• квитанция госпошлины,
• удостоверения личности всех задействованных лиц.

Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано 2,произвести обмен жилой площади, также данные, кто куда вселяется.

Это не пустая бумажная волокита 2, государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях . Ждать документа 2, две недели.

Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры Судебная практика

• квартира является спорной, аварийной или подлежит сносу,
• речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица,
• данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения,
• одна из квартир признана непригодной для вселения.

Становится понятно, что подобного рода споры 2, дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом .

До начала какихлибо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

СанктПетербург

Источник: https://jurist.qip.ru/articles/156355

Как разменять квартиру в 2017 году – если один из собственников против, муниципальную, можно ли неприватизированную

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2017 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Правовая база

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста

Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант

При обращение в риэлторское агентство

Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.

Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.

Используется два вида сделок:

Если один из собственников против

Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.

В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.

Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.

После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.

Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.

Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру

Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:

Выбор варианта для обмена	Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда
Составление договора на обмен	Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть, что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей
Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок	заявление; договор соцнайма; обменные ордера; выписки из решений муниципального органа; согласие жильцов и органа опеки; выписка из домовой книги;договор на обмен
Отправка документации на рассмотрение	Для получения разрешения от муниципального органа
Прекращение договоров	Прежними наймодателями

Можно ли неприватизированную

Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.

: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери

Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.

Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.

Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.

И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.

Нюансы между родственниками

Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.

Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.

Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.

Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-razmenjat-kvartiru/

Размен приватизированной квартиры (обмен) – ЖК РФ, принудительный, через суд

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то однажды встанет вопрос о том, что все хотят жить отдельно. Достичь этого можно, произведя размен приватизированной квартиры на несколько отдельных.

Права владельца

Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.

Есть два способа произвести размен:

• через продажу;
• путем мены.

Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:

1. В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
2. При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.

Жилищный кодекс: размен приватизированной квартиры

И Жилищный, и Гражданский кодексы наделяют владельцев долей в квартире равными правами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе и путем размена.

Но далеко не всегда возможно произвести обмен.

На приватизированную

Жилищный кодекс обмен приватизированной квартиры допускает только на жилье, находящееся в собственности, то есть такое же приватизированное.

При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:

• можно обменять сразу всю квартиру;
• каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.

Но здесь есть один важный момент: прежде чем так поступить, владелец доли обязан предложить выкупить ее другим собственникам (статья 250 ГК РФ).

На неприватизированную

А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.

Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:

• приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
• провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.

На муниципальную

Невозможно произвести обмен, если одна из квартир является муниципальной, переданной по договору социального найма. Жильцы такой квартиры не являются владельцами, следовательно не могут ей распоряжаться.

Но вполне допустим обмен одной муниципальной квартиры на другую. Но только с согласия всех членов своей семьи и разрешения владельца - местных властей. Их отсутствие делает такой размен недействительным.

Без согласия

Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.

Но тогда потребуется получить отказ такого собственника от права преимущественного приобретения доли. Только после этого можно будет совершить сделку.

С прописанными жильцами

Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.

• дети до момента когда им исполнится 18 лет;
• иждивенцы;
• добровольно подписавшие отказ от приватизации.

Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.

При разводе

Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.

Затем бывшие супруги либо продают квартиру и делят деньги, либо подыскивают варианты обмена. Или же действуют самостоятельно и независимо друг от друга. Но, как правило, размен происходит по обоюдному согласию.

Между родственниками

Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.

Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.

С несовершеннолетним ребенком

Некоторую проблему представляет размен квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок. Для защиты его интересов, прежде чем заключить любой договор, касающийся данной жилплощади, придется получить разрешение от органов опеки.

Способы размена

Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.

Принудительно

Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.

Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.

Через суд

По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.

Причиной может быть:

• неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
• невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).

Документы

К иску придется приложить следующие документы:

1. Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
2. Свидетельства о собственности на долю в квартире.
3. Кадастровый паспорт жилплощади.
4. Сведения о проживающих.
5. Уведомление о размене для органов опеки.
6. Выписку из лицевого счета.

Судебная практика

Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.

Все дальнейшие действия по выбору способа размена, подбору вариантов, составлению договоров и регистрации права собственности совершают уже сами владельцы.

Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают лица, желающие разменять приватизированную квартиру.

Можно ли разменять без согласия других прописанных?

Размен без согласия прописанных в квартире жильцов возможен только в том случае, если у нее один собственник. Он вправе принять любое решение, касающееся данного жилья.

В случае, когда собственников несколько, каждый из них может принимать решение только относительно своей части квартиры. Или договариваться с другими совладельцами о размене.

Как разменять квартиру?

Размен приватизированной квартиры возможен в одной из следующих форм:

• путем продажи;
• через обмен.

Если они от права покупки откажутся, тогда продать или обменять свою собственность можно кому угодно. Если в обмене участвует несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.

Приватизированная квартира: возможен ли принудительный обмен?

В настоящее время в России по-прежнему действует механизм приватизации жилья: в процессе приватизации гражданин и члены его семьи, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, могут бесплатно получить данное жилое помещение в собственность. Предоставив все необходимые документы и проведя соответствующие юридические процедуры, участники приватизации на основании договора между ними и собственником жилья, в роли которого может выступать муниципалитет или государство, смогут приватизировать данный объект жилой недвижимости.

Такое свидетельство, подтверждающее приобретение собственником или собственниками полного объема прав на квартиру, комнату или другое жилье, обеспечивает их теми же правами и обязанностями, какие приобретает, например, лицо, покупающее квартиру, получающее ее по договору дарения, в порядке наследования либо через размен приватизированной квартиры через суд. Иначе говоря, в соответствии с основными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым образом по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать.

Эти положения действующего законодательства, в свою очередь, устанавливают, что никто, кроме самого собственника, не вправе решать, каким именно образом он должен распорядиться своим имуществом. При этом, если в процессе приватизации собственниками конкретного жилого помещения стали лица, которые до этого проживали в этой квартире по договору социального найма, все они приобретают равный объем прав в отношении этой жилой недвижимости.

Принудительный размен приватизированной квартиры

Условие равенства прав собственников применяется во всех ситуациях, связанных с распоряжением квартирой и ее использованием. Иначе говоря, если предмет сделки представляет собой приватизированная квартира, любые операции с нею возможны только в том случае, если все собственники согласны на их осуществление. Если у квартиры имеется только один собственник, обязательным условием осуществления таких операций является его согласие.
Например, в трехкомнатной квартире, которая находилась в муниципальном жилищном фонде, проживали отец, мать и их совершеннолетний сын. Затем они решили приватизировать это жилье и подали заявление, в результате чего все трое стали равноправными собственниками данного объекта жилой недвижимости.
Предположим, что обстоятельства для этой семьи сложились неблагоприятным образом, и через некоторое время родители мальчика приняли решение о разводе. В связи с этим у них возникла необходимость размена данной квартиры с целью раздельного проживания людей, которые больше не состоят в браке.
Согласно действующему законодательству, продажа или размен, как любые другие действия с этой квартирой, возможны только при условии согласия на нее всех троих собственников недвижимости – отца, матери и их сына. И если сын, желая противодействовать разводу родителей, не даст согласие на , совершить его будет невозможно.

Таким образом, принудительный размен применительно к приватизированной квартире невозможен.

Размен приватизированной квартиры в суде по обращению одного из родителей также не принесет результата, поскольку собственник в лице сына находится в своем праве, отказываясь от размена данного объекта жилой недвижимости.

Возможности распределения собственности между участниками приватизации: выделение долей в натуре

Согласно закону, права остальных собственников этого жилья не должны нарушаться, и если они желают проживать отдельно, то должны иметь такую возможность. Она может быть реализована посредством , то есть в натуральном выражении. Поскольку в квартире, находящейся в совместной собственности, имеется 3 комнаты, и число собственников равно 3-м, каждому из них может быть выделена натуральная доля в составе 1 комнаты.
При этом фактическое распределение имущества между ними – кто именно из членов семьи станет обладателем конкретной комнаты – должно быть установлено между ними в результате совместно достигнутой договоренности. Если такой договоренности достичь не удастся, собственники могут совместно обратиться в суд, который осуществит выделение долей в натуре.
Обратиться в суд с соответствующим заявлением может один из собственников, который заинтересован в идентификации принадлежащего ему имущества с целью распоряжения им. В частности, написать исковое заявление могут родители, желающие поделить принадлежащее им имущество с целью раздельного проживания. Достигнутое распределение имущества между собственниками должно быть подтверждено документально: если определенный механизм разделения стал результатом договоренности, ее желательно оформить в письменном виде.

На практике такой механизм чаще всего применяется к многокомнатным квартирам, в которых доли, выделенные в натуре, преимущественно представляют собой отдельные комнаты в соответствующем объекте. Если речь идет об однокомнатной квартире небольшой площади, в которой выделение долей в натуре затруднительно, раздел между собственниками может быть произведен пропорционально стоимости каждой доли. В этом случае распоряжение долями может оказаться несколько более сложным, чем при наличии определенных в натуральном выражении долей: наиболее приемлемым механизмом здесь будет продажа владельцем своей доли в данной недвижимости другим собственникам.

Распоряжение долями недвижимости, выделенными в натуре

После того как выделение долей в натуре произведено, каждый из собственников получает возможность по своему усмотрению распорядиться своим активом. Например, родители, желающие проживать отдельно, могут продать свои доли в квартире, и полученные в результате этой сделки деньги потратить на приобретение другого жилья. Также поставленная ими цель может быть достигнута посредством обмена имеющихся у них долей на другие объекты жилой недвижимости.
Возможны также другие варианты осуществления такой сделки: например, своим правом воспользуется только одна из сторон – отец. Таким образом, цель раздельного проживания будет достигнута. В таком случае его комната, проданная в результате сделки купли-продажи, станет собственностью другого лица, которое на основании заключенного договора получит право проживания в этой комнате наряду с другими собственниками – матерью и сыном. Кроме того, в этой ситуации возможен еще один вариант: если мать и сын не желают проживания постороннего лица в одной квартире с ними, они могут выкупить долю отца.
Таким образом, отец получит необходимую сумму денег, которая может быть использована им для приобретения другого жилья. Распределение его доли между матерью и сыном должно быть произведено в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного между сторонами. Условия этого договора, в свою очередь, будут определены характером соглашения, достигнутого между матерью и сыном.
Так, одним из вариантов такого соглашения может стать распределение доли отца между ними пропорционально объему денежных средств, вложенных в покупку. Например, доля средств сына в общем их объеме составила 1/3, доля матери – 2/3. В результате пропорциональное распределение доли в квартире, принадлежавшей отцу, между ними принесет сыну 1/3 этой доли, а матери – 2/3. В совокупности с ранее принадлежавшими им долями, составлявшими по 1/3 этой квартиры, выделенными в натуре, доля сына составит 4/9 квартиры, а матери – 5/9.

Квартирный вопрос всегда был одним из наиболее актуальных и проблемных вопросов. Он является не только показателем успешности человека в обществе, но и оказывает серьезное влияние на отношения между членами общества и даже отдельно взятой семьи.

Приобретение собственного жилья — заветная и чрезвычайно дорогая мечта, не достижимая для большинства населения, имеющего достаточно невысокий доход, а порой и относящегося к категории малоимущего. В этом случае государство, в лице уполномоченных органов, приходит на помощь гражданам, предоставляя им жилье по договору социального найма.

Данный договор интересен тем, что гражданин (наниматель) получает жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ, при этом не имея возможности им распорядиться. С нанимателем может проживать семья, членами которой признаются любые лица, которые вселены нанимателем в качестве таковых, ведут с ним совместное хозяйство и при этом имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Жилищный кодекс достаточно подробно регламентирует отношения нанимателя и членов его семьи при заключении договора социального найма, но что делать, если семья распадается, или совместное проживание родственников на общей жилплощади становится невыносимым? Как уже было отмечено выше, все проживающие имеют равные права с нанимателем и даже перестав быть родственниками имеют право проживать в жилом помещении.

Как же решается данный вопрос? Жилищный кодекс предусматривает только один вариант — это обмен. Но в данном случае есть один нюанс — обмен производится с согласия всех совместно проживающих с нанимателем.

Естественно, что каждый хочет проживать в наиболее комфортных условиях, и зачастую варианты обмена, предлагаемые нанимателем, отвергаются, а далее вопрос рассматривается судом по иску о принудительном обмене жилого помещения.

Сразу следует сказать, что количество решений, содержащих отказ в удовлетворении исковых требований, значительно превышает количество тех, в которых иск удовлетворяется. Почему же так происходит?

Причина первая: Предложенный нанимателем вариант не соответствует требованиям жилищного законодательства. Здесь возможны несколько вариантов.

1. В первом случае суд, принимая решение по делу, учитывает такое обстоятельство как норма жилой площади, которая устанавливается законодательно на уровне муниципального образования.

Например, Решение Ахтубинского городского суда Астраханской области по делу от 17.07.2012 .

П.Д.В. обратился в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения. В связи с неприязненными отношениями, сложившимися между бывшими супругами, совместное проживание в занимаемой квартире стало невозможным, в связи с чем истцом ответчику был предложен вариант обмена занимаемой квартиры. По предложенному варианту обмена квартира, расположенная по адресу … подлежит обмену на коммунальную квартиру, расположенную по адресу …, с предложением ответчице с детьми занять комнату размером 17,2 кв.м., а истцу — комнату размером 12 кв.м., третьи лица, Ч.Д.В. и Ч.Л.М., должны переехать в квартиру № …. Однако соглашение между истцом и ответчицей об обмене их квартиры не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны.

В судебном заседании установлено, что на основании Постановления администрации товарищество собственников жилья «Микрорайон- №» заключило договор социального найма жилого помещения квартиры № дома № … с П.Д.В. на состав семьи из трех человек площадью 52,1 кв.м. В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы наниматель П. Д.В., бывшая супруга нанимателя С. Е.С., дочь ФИО5 , дочь ФИО7, брак между супругами П. прекращен.

Как усматривается из заявления истца, между бывшими супругами после расторжения брака возникли неприязненные отношения, что делает невозможным их совместное проживание. В связи с этим он подал иск о принудительном обмене данной занимаемой площади.

По предлагаемому варианту обмена размер комнаты, куда истец просит переселить его, составляет 12 кв.м. (согласно представленному ордеру 14, 3 кв.м.), расположена в коммунальной квартире по адресу …, право собственности зарегистрировано на имя ФИО13, а ответчицу с несовершеннолетними детьми просит заселить в комнату жилой площадью 17,2 кв.м., расположенную в той же коммунальной квартире.

В своем решении по делу суд указал на несоответствие предложенного варианта обмена Постановлению главы администрации МО «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения», в соответствии с которым минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма на одного члена семьи, состоящей из двух или более человек, составляет 14 кв.м. общей площади. В иске было отказано.

2. Жилое помещение должно соответствовать требованиям санитарных норм.

Своим решением по делу № 2-1474/11 от 19.09.2011 Ступинский городской суд Московской области оставил без удовлетворения иск ФИО18 к ФИО19, ФИО20 и действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1 о принудительном обмене жилого помещения и обязании комитета по управлению имуществом расторгнуть ранее заключенные социальные договоры и заключить новые договоры социального найма.

Так, суд указал, что с огласно акту (заключению) обследования жилого помещения, расположенного по адресу …, составленному отделом опеки и попечительства по Ступинскому муниципальному району, следует, что в жилом помещении электропроводка открытая. Места общего пользования: кухня, коридор, раздельный санузел имеют неприглядный вид и требуют проведения косметического ремонта, стоит неприятный запах. По стенам коридора проходит открытая проводка, покрыта паутиной серого цвета. Необходимо перестелить половые доски, с заменой лаг.

По санитарным нормам жилищно-бытовые условия не соответствуют проживанию и отдыху малолетних детей. Здесь имеет место нарушение статьи 73 Жилищного кодекса РФ, не допускающей осуществление обмена, если обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания.

Причина вторая: наниматель предлагает варианты обмена, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

Решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 15.06.2012.

Т.Е.Л. обратился в суд с иском к Т.М.В. о принудительном обмене жилого помещения, расположенного по адресу …. В обоснование заявленных требований указал, что дальнейшая совместная жизнь на одной жилой площади с ответчицей невозможна, поскольку сложились неприязненные отношения, брак между ним и Т.М.В. расторгнут . Соглашения об обмене жилой площади не достигнуто. Просит суд произвести принудительный обмен указанной квартиры, переселив ответчицу и несовершеннолетнего сына ФИО4 в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу …, его — в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу …, третье лицо, В.В.С., в их квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, так как он на обмен согласен, и обязать войсковую часть 15650 выдать обменные ордера.

Истец Т.Е.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования, при этом указав, что квартира, расположенная по адресу …, состоит из двух комнат, общей площадью … кв.м., в квартире имеется холодная вода, балкон, отопление, раздельные санузел и ванная комната, предлагает переселить ответчицу с несовершеннолетним сыном в однокомнатную квартиру общей площадью … кв.м. с аналогичными удобствами.

Вынося решение по данному делу, суд указал на существенное обстоятельство, которое в данном случае делает обмен невозможным в принципе, а именно суд установил, что две однокомнатные квартиры, расположенные по адресам … и …, предложенные истцом для обмена ответчице, принадлежат на праве собственности В.В.С., а возможность такого обмена не предусмотрена статьей 72 Жилищного кодекса РФ.

Причина третья: проживание в спорном жилом помещении несовершеннолетних детей.

Процедура обмена жилого помещения существенно осложняется, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поскольку в данном случае в соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ требуется согласие на обмен от органов опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения или несогласие органов опеки и попечительства не позволяет суду вынести решение в пользу истца.

Решение Островского городского суда Псковской области от 01.07.2010.

Иск предъявлен С.С. по тем основаниям, что ответчица С.И., как бывший член семьи истца, во внесудебном порядке возражает против обмена жилого помещения — двухкомнатной квартиры № в доме № по улице... города Острова Псковской области, предоставленной истцу на состав семьи ** человека по договору социального найма от... 2006 года № на основании ходатайства ГУ ** ** в связи с его службой в Вооруженных силах.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, пояснив, что брак с ответчицей прекращен ** года. Их несовершеннолетние дети после расторжения брака проживают в спорной квартире с ответчицей. Истец на день рассмотрения дела зарегистрирован в спорной квартире, фактически проживая по новому месту службы в городе....

Ответчица С.И. возражала против предъявленных исковых требований, поскольку по варианту обмена ей и ее двум несовершеннолетним детям разного пола предоставляется однокомнатная квартира, что противоречит интересам детей.

В данном случае судом установлено, что как в досудебном порядке, так и в судебном заседании представитель МУП ** как наймодатель по договору социального найма, Территориальное управление Островского района Главного государственного управления социальной защиты населения Псковской области как представитель органа опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних детей истца и ответчицы, ответчица С.И. в интересах себя и своих двоих несовершеннолетних детей возражают против предложенного истцом варианта обмена квартир как ущемляющего жилищные права и интересы несовершеннолетних детей. В иске отказано.

Причина четвертая: Причиной отказа в иске может служить и установление факта проживания в квартире лица, имеющего определенные заболевания или инвалидность. В данном случае обмен не должен ухудшать его положения.

Здесь необходимо указать на один нюанс, который имеет существенное значение при принятии решения судом. Дело в том, что список заболеваний, при котором полагается дополнительная жилплощадь, установлен Постановлением правительства, и отсутствие заболевания в списке позволяет суду не принимать во внимание доводы ответчика при оспаривании исковых требований.

В качестве примера можно привести решение Бологовского городского суда Тверской области по делу № 2-817/2011 от 25.07.2011.

Т.А.Л. обратился в суд с иском к ФИО о принудительном обмене жилого помещения, свои требования истец мотивировал следующим. С января 2006 года истец, ответчик и их дети на основании договора социального найма жилого помещения №, заключенного 11.01.2006 с МУОП ЖКХ ЗАТО..., проживают в квартире по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м, состоящей из трех изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Совместное проживание с ответчиком в одной квартире невозможно, поскольку фактически истец и ответчик создали новые семьи, совместное проживание приводит к многочисленным скандалам, что негативно сказывается на психике детей. Истец предложил ответчику следующий вариант обмена: благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м, состоящая из двух изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, находящаяся по адресу...; и благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения жилой площадью 11,0 кв.м, общей площадью 30,89 кв.м, состоящая из одной комнаты с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, находящаяся по адресу... Соглашение между истцом и ответчиком об обмене не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны. На основании истец просит суд произвести принудительный обмен жилого помещения и по представленному варианту обмена переселить его из квартиры по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м в квартиру жилой площадью 11,0 кв.м, общей 30,89 кв.м, по адресу.... Ответчика ФИО с несовершеннолетними детьми А. и Д. переселить из квартиры по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м в квартиру жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м по адресу.... Третьих лиц ФИО2, проживающего в квартире по адресу... жилой площадью 11,0 кв.м, общей 30,89 кв.м, и ФИО1, проживающую в квартире по адресу ... жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м, переселить в квартиру по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м. Обязать администрацию ЗАТО... заключить договоры социального найма жилых помещений по указанным выше адресам. Представитель ответчика А.Е.С. исковые требования не признал и показал суду следующее. Ответчика ФИО не устраивает предложенный истцом вариант обмена, поскольку дом, в который ответчику с детьми предлагает переехать истец, более старого года постройки, чем тот, в котором она с детьми проживает в настоящее время. Кроме того, согласно справке врачебно-консультационной комиссии от 16.02.2011 А. страдает бронхиальной астмой средней степени тяжести, ей необходима дополнительная жилая площадь, которая должна быть предоставлена при принудительном обмене истцом. Возле дома, в который просит переселить ответчика с детьми истец, растут тополя, что вызовет аллергическую реакцию ребенка на тополиный пух. Также состояние предлагаемой квартиры не соответствует требованиям СанПиН, в квартире повышена температура воздуха и влажность. Кроме этого, ФИО возражает против данного варианта обмена, поскольку квартира без ремонта, паркет на полу в жилой комнате рассохся, в ванной комнате требуется ремонт, ванная подлежит замене. В квартире, где проживают дети, сделан ремонт, у каждого из детей отдельная комната. Квартира, в которой проживает ответчик с детьми, была предоставлена истцу на состав семьи с учетом заболевания ребенка, а именно при получении квартиры ему была предоставлена дополнительная жилая площадь на больного ребенка. Предложенный истцом вариант обмена не учитывает данное обстоятельство, поскольку дополнительная жилая площадь при данном варианте обмена не подразумевается. Также является основанием для отказа в иске и то обстоятельство, что в результате принудительного обмена разнополые дети 9 и 14 лет будут проживать в одной комнате, что недопустимо по нормам Жилищного кодекса РФ. Окончательно ответчица от обмена не отказывается, но просит истца найти такую квартиру, где будет не менее 50 кв.м общей площади, в более новом доме. Ответчик не препятствует истцу проживать в квартире, но истец не желает проживать в квартире вместе с ней и детьми.

Выслушав истца, представителя ответчика, представителя органа опеки и попечительства , давшего заключение об удовлетворении иска о принудительном обмене, изучив материалы дела, суд считает исковые требования Т.А.Л. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ , установив равнозначность предоставляемого ответчику жилого помещения занимаемому в настоящее время, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы представителя ответчика А.Е.С. о том, что квартира по предоставленному истцом варианту обмена находится в доме более старого года постройки, что существенно ухудшает жилищные условия ответчика и ее детей, а также что возле жилого дома растут тополя, что может вызвать аллергическую реакцию у ребенка на тополиный пух, ничем не подтверждены. Со стороны ответчика суду не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что данные обстоятельства могут каким-либо образом повлиять на состояние здоровья ребенка и жилищные права ответчика и несовершеннолетних детей.

Довод представителя ответчика А.Е.С. относительного того, что поскольку согласно справке врачебно-консультационной комиссии А. страдает бронхиальной астмой средней степени тяжести, ей необходима дополнительная жилая площадь, которая должна быть предоставлена при принудительном обмене истцом, не основан на нормах закона. Заболевание бронхиальной астмой в «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь», утвержденный Постановлением Правительства России от 21.12.2004 № 817, не включено.

Иск удовлетворен.

Анализ судебной практики позволяет выявить достаточно большое количество споров о принудительном разделе жилья по причине личных неприязненных отношений между бывшими членами семьи. Можно указать следующие выводы, которые позволяет сделать вышеуказанный анализ. Исковые требования о принудительном разделе в большинстве случаев удовлетворяются, если стороны все же пришли к соглашению. В случае если соглашение не было достигнуто, суд, принимая решение, учитывает фактические обстоятельства дела и требования законодательства. При этом одним из основных условий является отсутствие обстоятельств, способных ухудшить положение сторон в случае осуществления обмена.