ИП продает недвижимое имущество по цене ниже кадастровой стоимости. Относится ли правило для физ.лиц по налогообложению доходов от суммы равной 70 % кадастровой стоимости к ИП?

Данное правило применяется только в том случае, если предприниматель продает имущество, которое он приобрел после 01.01.2016 года и не использовал в предпринимательской деятельности. Если же имущество было использовано в предпринимательской деятельности, то данное правило применять не нужно. Доход от его продажи будет доходом, полученным от предпринимательской деятельности. К доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения статьи 217.1 Налогового кодекса РФ не применяются. Такой вывод подтверждает письмо Минфина России от 23.11.2016 № 03-11-11/69180.

В соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ для целей НДФЛ доход от продажи недвижимости будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года. В противном случае доход определяйте по старым правилам ( , письма Минфина России и ).

С каких доходов платить НДФЛ предпринимателю

Доходы, облагаемые НДФЛ

Состав доходов от предпринимательской деятельности, которые являются объектом обложения НДФЛ, представлен в пункте 14 Порядка учета доходов и расходов для предпринимателей. К ним относятся все поступления от реализации товаров, выполнения работ и оказания услуг, а также стоимость имущества, полученного предпринимателем безвозмездно. При этом нужно учитывать, что ряд доходов НДФЛ не облагается.

Ситуация: должен ли предприниматель включить в состав доходов от предпринимательской деятельности, облагаемых НДФЛ, доход от реализации имущества, которое использовалось как в предпринимательской деятельности, так и в личных целях

Да, должен.

Однако из более поздних разъяснений следует, что доход от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, включается в состав доходов от предпринимательской деятельности независимо от того, учитывались ли расходы на его приобретение ранее или нет (письма Минфина России от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365 , от 7 сентября 2011 г. № 03-04-05/3-637). Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2010 г. № 14009/09 , определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. № 14235/08 , постановления ФАС Северо-Западного округа от 4 июля 2008 г. № А42-6341/2007 , от 2 октября 2008 г. № А05-7915/2007).

Какие вычеты по НДФЛ может получить предприниматель

Имущественный вычет

Право на получение имущественных вычетов при продаже имущества возникает у предпринимателя только в отношении доходов, не связанных с его деятельностью. То есть доходов от продажи такого имущества, которое он фактически (в действительности) не использовал в своей предпринимательской деятельности. Это следует из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 18 сентября 2013 г. № 03-04-05/38689 , от 22 февраля 2013 г. № 03-04-05/3-122 . Например, предприниматель может применить вычет к доходам, полученным от продажи собственной квартиры.

Бывает так, что коммерсант уже после своей ликвидации продает транспорт или недвижимость, которые когда-то использовал в коммерческой деятельности. То есть на момент продажи в предпринимательской деятельности объект не использовался. С полной суммы дохода от продажи такого имущества придется заплатить НДФЛ как гражданину, но без права на имущественный вычет. Система налогообложения, которую человек применял, будучи предпринимателем, а также срок владения имуществом значения не имеют. Такие разъяснения даны в письмах Минфина России от 4 мая 2016 г. № 03-04-05/25690 и от 18 ноября 2014 г. № 03-04-05/58221 .

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Как получить налоговый вычет при продаже имущества: квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.

Доходы от продажи

Для объектов, приобретенных ранее, вычет предоставят по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ , письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

• резидентом (подп. 5 п. 1 , подп. 5 п. 3 ст. 208, НК РФ);
• нерезидентом , если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208 , НК РФ).

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег .

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

• рассчитать и заплатить НДФЛ;
• представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ .

Исключением являются:

• доходы от продажи недвижимого имущества (его долей), находящегося в собственности резидента в течение минимального предельного срока ;
• доходы от продажи иного имущества, находящегося в собственности резидента в течение трех и более лет ;
• доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, Налогового кодекса РФ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах , статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, как правило, равна сумме доходов от продажи.

Когда продаете недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость , учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.

Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. ? 0,7). Обратите внимание, что такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года. В противном случае доход определяйте по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ , письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

Письмо Минфина России от 23.11.2016 № 03-11-11/69180

Вопрос
Индивидуальный предприниматель, находящийся на упрощенной системе налогообложения, продает в 2016 году недвижимое имущество, купленное в 2016 году, по договорной цене, которая соответствует рыночной цене, но ниже кадастровой стоимости. С дохода ИП платит единый налог при упрощенной системе налогообложения.
Прошу разъяснить, правильно ли, что к индивидуальному предпринимателю в данной ситуации не будет применяться порядок, описанный в п.5 ст.217.1 НК РФ , согласно которому доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Департамент налоговой и таможенной политики, рассмотрев обращение по вопросу применения законодательства Российской Федерации о налогах в отношении доходов, полученных индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, от продажи недвижимого имущества, сообщает.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса ;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом в соответствии с абзацем четвертым положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса , а также положения статьи 217.1 Кодекса , устанавливающей особенности освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи объектов недвижимого имущества, не применяются.

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,
ведущим экспертом

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

• проверено сегодня
• кодекс от 28.01.2020
• вступила в силу 01.01.2016

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 01.01.2019 27.11.2017 01.01.2016

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй.

Если иное не установлено настоящей статьёй, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
• 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
• 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

• 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
• 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса.

Другие статьи раздела

• Статья 214.2. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам (остаткам на счетах) физических лиц в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также в виде процента (купона), выплачиваемого по обращающимся облигациям российских организаций, номинированным в рублях
• Статья 214.2.1. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива
• Статья 214.8. Истребование документов, связанных с исчислением и уплатой налога при выплате доходов по государственным ценным бумагам, муниципальным ценным бумагам, а также по эмиссионным ценным бумагам, выпущенным российскими организациями, выплачиваемых иностранным организациям, действующим в интересах третьих лиц

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

С 1 января 2016 г. существенно изменится порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости. Соответствующие поправки внесены в главу 23 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 382-ФЗ). О том, в чем заключаются новшества, читайте в нашем материале.

Срок владения имуществом

В настоящее время доходы, получаемые от продажи любого имущества (в том числе и недвижимости), не облагаются ­НДФЛ в том случае, если это имущество находилось в собственности продавца три года и более. Это следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

С 1 января 2016 г. эта норма будет применяться в новой редакции. Доходы от продажи имущества, не относящегося к недвижимости, будут освобождаться от налогообложения в прежнем порядке (то есть при условии нахождения в собственности продавца не менее трех лет), а вот в отношении доходов от продажи недвижимого имущества вводятся особые правила освобождения от ­НДФЛ, установленные новой ст. 217.1 НК РФ. Из этой статьи следует, что минимальный предельный срок владения недвижимостью, при соблюдении которого доходы от ее продажи не облагаются ­НДФЛ, будет зависеть от того, как была приобретена эта недвижимость.

Трехлетний срок сохраняется для случаев, когда право собственности на объект недвижимого имущества получено:

• в порядке наследования или по договору дарения от физичес­кого лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ. Напомним, что по Семейному кодексу членами семьи являются супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2), а близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии. К ним относятся родители и дети, дедушка, ­бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и ­сестры (ст. 14);
• в результате приватизации;
• плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях доходы от продажи недвижимости будут освобождаться от обложения ­НДФЛ, если она находилась в собственности продавца пять лет и более.

Обратите внимание, что новый порядок будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Так, если право собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, зарегистрировано 25 декабря 2015 г., для налогообложения доходов от ее продажи будут действовать старые правила. А если, например, квартира передана владельцу застройщиком по акту передачи 25 декабря 2015 г., а свидетельство о праве собственности на квартиру получено 15 января 2016 г., в этом случае при налогообложении доходов от ее продажи будут применяться новые правила.

Отметим, что субъектам РФ дано право уменьшать своим законом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Имущественный вычет при продаже

В связи с установлением различных минимальных предельных сроков владения недвижимостью, при соблюдении которых доходы от ее продажи не облагаются ­НДФЛ, потребовалось внести некоторые изменения и в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, определяющий порядок предоставления имущественного налогового вычета при продаже имущества. Сразу отметим, что предельный размер вычета не изменился.

В новой редакции этой нормы имущество, в отношении которого применяется вычет, разделено на следующие три группы:

1) жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доля (доли) в указанном имуществе, находившие­ся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Вычет будет предоставляться в размере полученных доходов от продажи, не превышающем в целом 1 млн руб.;

2) прочее недвижимое имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Вычет - в размере полученных от продажи доходов, не превышающем 250 000 руб.;

3) иное имущество, находившее­ся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Вычет - в размере полученных от продажи доходов, не превышающем 250 000 руб.

Определение доходов от продажи

С 1 января 2016 г. вводится новый порядок определения суммы доходов от продажи недвижимости в целях налогообложения. Он прописан в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Доходы, полученные продавцом от продажи недвижимос­ти, будут сравниваться с кадастровой стоимостью этой недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственнос­ти на нее, умноженной на понижаю­щий коэффициент 0,7. И если фактически полученные доходы окажутся меньше, в целях налогообложения доходом будет считаться кадастровая стои­мость, умноженная на понижаю­щий коэффициент 0,7. Данный порядок не будет применяться, если кадастровая стои­мость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту недвижимость.

Например, кадастровая стои­мость квартиры на 1 января 2016 г. составляет 3 млн руб. Произведение кадастровой стои­мости на коэффициент 0,7 равно 2,1 млн руб. (3 млн руб. х х 0,7). Допустим, что квартира продана в 2016 г. за 2,5 млн руб. В этом случае доход от продажи квартиры в целях налогооб­ложения будет равен 2,5 млн руб., поскольку 2,5 млн руб. > 2,1 млн руб.

Если же квартира продана в 2016 г. за 1,8 млн руб., для целей налогообложения доход, полученный от продажи квартиры, будет равен 2,1 млн руб., так как 1,8 млн руб. < 2,1 млн руб.

Отметим, что новый порядок определения доходов будет применяться только к недвижимос­ти, приобретенной в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). То есть если квартира была приобретена в собственность до 2016 г., а продается после 1 января 2016 г., доходы от ее продажи будут определяться по старым правилам (доходом для целей налогообложения будет признаваться цена, указанная в до­говоре).

Субъектам РФ дано право уменьшать размер понижающего коэффициента вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.