Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 7 минут

А А

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем , то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
   Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
   • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
   • соответствует ли новостройка плану;
   • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
   • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
   • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
2. Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности . То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
   Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Моменты, заслуживающие особого внимания:

• Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
• Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
• Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
• Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

• Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
• Платежные документы и соглашения (если имеются).
• Акт передачи вышеперечисленных документов.
• Договор уступки прав .
• Согласие 2-й стороны , если этого согласия нет в самом соглашении.

Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Дольщик сможет заключить договор переуступки только с согласия застройщика, которое даётся за определённое вознаграждение – 1-3% от суммы сделки.
Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации.

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

• Заявление на регистрацию.
• Документы об оплате госпошлины.
• Договор долевого участия.
• Акт приема-передачи жилья.
• Кадастровый паспорт.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита , о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности , и стороны подписывают договор купли-продажи.

оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

1. Наличие иных обременений на квартиру , помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
2. Взять выписку из домовой книги , чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
3. Расчёты производятся через банковскую ячейку . Если , то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. ? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры . Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Если первые торги срываются в связи с явкой менее 2-х участников или если не была предложена стартовая цена, то через 30 дней аукцион проводится повторно, при этом стоимость квартиры снижается на 15%.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

• Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
• Квартиры проверены на юридическую чистоту.
• Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

• Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» - дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов».

Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах - 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…». Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком. Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем. А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать - не дожидаясь окончания строительства. Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях - заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии).

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме.

Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации - то есть, оформления договора в Росреестре. Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации - данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок.

В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий. Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры - с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную - можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя. Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации - 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса - стоимость услуги 1500 рублей.

», уместить все нюансы о переуступке прав по договору долевого участия в одной статье не получается. Поэтому приходится открыть серию статей на тему тонкостей и сложностей этого процесса. Для начала давайте вспомним

Прописные правила при переуступке прав по ДДУ

Пункт 2 статьи 11 Федерального закона 214-ФЗ.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор от цедента (первого дольщика, который переуступает право требования квартиры по договору) должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Ваш договор цессии (переуступки прав) также должен пройти регистрацию в Росреестре.

Цена договора должна быть выплачена цедентом (первым дольщиком) полностью. В противном случае выплачивает тот, кто принял на себя права, и соответственно, долги по ДДУ.

Теперь продолжаю добавлять информацию, вычитанную на юридических форумах у практикующих юристов:

При заключении договора переуступки прав вы получаете на руки

• Оригинал договора долевого участия, заключенный первым дольщиком.
• Оригиналы документов, подтверждающие факт оплаты цены ДДУ.
• Акт сверки взаиморасчетов первого дольщика с застройщиком.
• на переоформление ДДУ.

Как говорят юристы, справки об отсутствии задолженности перед застройщиком у первого дольщика недостаточно. Необходимы оригиналы платежных документов.

Важно! После получения документов об оплате цены договора долевого участия у дольщика, который переуступает вам права, проведите самостоятельную проверку. Взяв оригиналы платежных документов, отправляйтесь в строительную компанию и попросите провести сверку взаиморасчетов на момент вашего обращения. Доверие между сторонами при заключении сделки, конечно, важная вещь. Но при расчете за квартиру на него лучше не полагаться.

Узнайте: почему цедент переуступает вам права. Весьма может быть, что у застройщика большие трудности и стройка становится проблемной. Поэтому с новостройки начинают сбегать дольщики.

Вряд ли продавец вам скажет правду. Ищите сами, Интернет вам в помощь. Ну и блог SPbflat, конечно:) Стараюсь выкладывать все, что только нахожу полезного по новостройкам и застройщикам.

Сверку документов нужно обязательно заказать на текущий момент передачи прав и провести лично или через грамотного специалиста. Причем оформить как официальный документ от застройщика.

Учтите, что бывают временные промежутки между вводом дома в эксплуатацию и подписанием акта приема-передачи между дольщиком и строительной компанией. Переуступка прав в это время вызывает сложности. Не стоит в них ввязываться.

Еще один момент: можно потерять в деньгах при оформлении договора цессии. Но как именно это может произойти, читайте в Эту приходится заканчивать – уж слишком длинной получилась, а подводных камней при переуступке прав по ДДУ еще хватает. Так что до встречи на страницах блога. Конечно, если вам интересно:) И да, статья появляется в тот же день в группе ВК (виджет-подписка справа от статьи). Так что, если желаете быть в курсе, то буду рада новому подписчику:) Как всегда желаю Удачи.

Сохраните, чтобы не потерять

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№	Наименование документа	Экземпляр
1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал