Материнский капитал – один из методов государственной поддержки семей. Он выдается матери двух и более детей один раз в жизни и представляет собой сертификат, который можно потратить в строго установленных законом целях. В связи с этим большинство семей, получивших государственную помощь, стремятся изменить свои жилищные условия в лучшую сторону. К примеру, они могут купить новый дом или квартиру с участием средств материнского капитала.
На практике же многие сталкиваются с трудностями использования бюджетных денег при покупке недвижимости. Цель данной статьи – помочь разобраться в нюансах правовой сделки с материнским капиталом. Более того, мы рассмотрим, как правильно и юридически грамотно составить соответствующий договор купли-продажи, а также расскажем, облагается ли такая сделка подоходным налогом.
Материнский семейный капитал выдается не для прихотей родителей, а для обеспечения их детей, поэтому его запрещено обналичивать. Кроме того, только государство вправе решать, на что следует использовать эти деньги. Согласно действующему законодательству, материнский капитал можно потратить на следующие нужды:
Имейте в виду, что вы можете распорядиться сразу всей суммой или потратить ее частями на разные цели. Сегодня мы рассмотрим только одну из них – покупку или продажу недвижимости. Использовать материнский капитал можно как при покупке вторичного жилья, так и при долевом строительстве. Более того, вы можете потратить сертификат и на погашение ипотеки. Но всех этих случаях, кроме кредита, придется подождать 3 года с момента рождения ребенка. К тому же, практически все подобные сделки с недвижимостью обладают следующими особенностями:
Любая жилплощадь, приобретенная с использованием средств материнского капитала, будет условно обременена. Но главное отличие подобных сделок – наличие в них еще одного участника.
Инфо
Помимо продавца и покупателя, в качестве стороны договора выступает Пенсионный Фонд РФ. Именно это ведомство перечисляет денежные средства для осуществления сделки. В связи с этим, фонд особенно тщательно проверяет договор купли-продажи и зачастую затягивает с переводом необходимой суммы. Ко всему прочему, некоторые родители попросту игнорируют требование закона о выделение доли для каждого члена семьи, что также приводит к неприятным последствиям для сторон сделки.
Продажа или покупка квартиры с использованием материнского семейного капитала включает в себя множество важных моментов, которые требуют более детального рассмотрения. В связи с этим, обратите внимание на все имеющиеся обременения недвижимости, а также на другие условия сделки. Итак, что беспрепятственно оформить сделку с бюджетными средствами, нужно:
Само заявление о распоряжении бюджетными средствами рассматривается фондом до 30 дней. Как только заявитель получит одобрение, ему понадобится еще 1 месяц на совершение сделки. Именно поэтому основная сложность сделки – поиск продавца, который готов ждать 2 месяца до перечисления средств за квартиру. Кроме того, сразу после перечисления продавцу всей необходимой суммы, вам придется снять в Регистрационной палате все обременения, наложенные на недвижимость еще до заключения договора.
Если у вас вдруг возникла необходимость продать квартиру, приобретенную на средства материнского капитала, сделать это можно лишь при соблюдении следующих нюансов:
Инфо
Такие социальные выплаты, как МСК, призваны, в первую очередь, обезопасить права ребенка. После заключения сделки он незамедлительно должен получить свою законную долю в купленной квартире. Из этого ограничения следует, что приобрести недвижимость у близких родственников не получится – тогда сделку признают неправомерной.
Как и для любой сделки с недвижимостью, при покупке квартиры за счет материнского капитала, нужно составить специальный договор — документ с довольно условной структурой и свободной формой. Составить его можно и без особых юридический знаний. Но законодательство выдвигает несколько обязательных требований к оформлению данного документа, поэтому подойдите к этой процедуре с особым вниманием. Итак, договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:
Рекомендуется составлять договор сразу в трех экземплярах, один из которых должен храниться в архиве Росреестра, а два других – у покупателя и продавца квартиры. Учтите, что каждый документ должен быть заверен печатью регистрационной службы, а также подписью его сотрудника. Все экземпляры при этом имеют одинаковую юридическую силу.
Чтобы оформить соглашение о продаже жилплощади, нужно собрать немало сопутствующих договору документов. Несмотря на то, что этот список не особо отличается от стандартного комплекта бумаг, займитесь их подготовкой так же тщательно. К договору купли-продажи должны прилагаться следующие документы:
Все вышеперечисленные документы передаются в Росреестр для последующей регистрации сделки. Не забудьте заплатить госпошлину – обязательный государственный сбор за предоставление регистрационных услуг. Ее размер и порядок оплаты, как правило, взывает больше всего вопросов у собственников недвижимости. Обратите внимание, что для физических лиц ее стоимость составляет 2000 рублей. Что касается способа оплаты, ее можно произвести в любой банковской организации или в режиме онлайн – достаточно зайти на портал Госуслуг и выбрать соответствующую вкладку. Реквизиты платежа уточните непосредственно в отделении Росреестра.
Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.
Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:
Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.
В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.
В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:
Скачать образец договора с использованием материнского капитала
Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.
Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.
50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).
50% оплачивается за счет собственных средств.
Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.
Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:
1/8 = ½: 4 чел.
Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:
Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь .
Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.
После одобрения покупки Пенсионным фондом и ее регистрации право собственности на объект переходит к покупателю, но с ограничением до полного расчета с продавцом. Покупатель получает в Росреестре подтверждающий документ, в котором указано это ограничение: жилье остается в залоге у продавца до окончательного расчета и получения оплаты средствами материнского капитала.
В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре. Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте. Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:
Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям. Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.
Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки. Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи. Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.
Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!
Договор купли продажи жилья с материнским капиталом составляется по общим правилам, за исключением некоторых дополнительных пунктов: условие о порядке принятия рисков в случае отказа ПФР в реализации дотации, сроки и порядок предоставления остаточной выкупной суммы за вычетом субсидируемых средств.
Перед совершением сделки семья-носитель сертификата должна обратиться в нотариальную контору для составления соглашения о выделе долей на детей, поскольку это обязательное условие использования материнского капитала.
Материнский сертификат представляет собой государственную программу субсидирования, по которой носитель дотации (семья) может использовать указанные средства по одному из заранее установленных направлений реализации. Одним из таковых выступает улучшение условий проживания.
В рамках договора купли-продажи сделка может протекать по двум вариантам:
Важно понимать, что помощь в виде сертификата способна компенсировать как часть выкупной стоимости объекта, так и полную ее величину.
Прежде чем семья решит внести субсидию по обязательствам купли-продажи, ей необходимо получить разрешение от ПФР, контролирующего законность распоряжения денежными средствами.
Особенности:
Главный орган, предоставляющий материнский сертификат и одобряющий возможность его использования – ПФ РФ. Реализуя дотацию, семья, в обязательном порядке, должна согласовать все действия с указанным учреждением, а также предоставить пакет документов от каждого из сторон правоотношений.
При отсутствии одного из требуемых документов, ПФР правомочен вынести отказ в распоряжении дотацией. В этом случае сделка не состоится, так как объем средств, эквивалентный сертификату не будет переведен в пользу продавца недвижимости.
При продаже недвижимости в зачет материнского капитала продавец несет минимальные риски, так как законодательно он обеспечен защитой.
При выявлении незаконных действий со стороны покупателя, у бывшего владельца есть право оспорить притязания о возмещении средств. Чтобы контрагенту не столкнуться с названными обстоятельствами, в договоре купли-продажи целесообразно предусмотреть пункт, по которому долговые обязательства перед ПФР остаются за недобросовестной стороной.
Составление договора купли-продажи квартиры или дома за счет частичного/полного погашения выкупной стоимости средствами материнского капитала происходит в присутствии нотариуса.
Образец документа имеет следующее содержание:
Если у семьи, помимо резервов материнского капитала, имеется достаточная сумма для покупки квартиры без оформления ипотечного договора, то последовательность действий при заключении сделки будет следующей:
Сделка купли-продажи по материнскому капиталу, осуществляемая с привлечением заемных средств банка, дополнительно проходит проверку системы безопасности кредитора.
В данном случае материнский капитал можно внести:
Особенности:
Реализация средств материнского капитала на приобретение жилплощади сопровождается обязанностью оформить соглашение, по которому недвижимый объект обретает статус долевой собственности .
Указанные обстоятельства аргументированы тем, что дотация (маткапитал) является семейной преференцией, а значит право на таковую имеется за каждым членом семьи.
Соглашение, в котором родители принимают на себя обязательства предоставить детям часть имущества в собственность, носит нотариальную форму и отражает следующие моменты:
Время, когда необходимо провести процедуру выдела долей зависит от способа приобретения недвижимого объекта:
Купить квартиру – задача весьма сложная для обычного человека. И дело даже не в вопросах поиска жилплощади, составления договора и сбора бумаг, а в цене – недвижимость в России достаточно дорогая, и к каждой покупке стоит относиться предельно ответственно.
К счастью, покупку жилплощади значительно упрощает такая вещь, как материнский капитал. В этой статье мы расскажем вам о том, как подготовить договор купли – продажи квартиры с материнским капиталом, какие с ним могут возникнуть проблемы и как их избежать.
Материнский капитал – это одна из форм государственной поддержки населения. Его выделяют простота получения, крайняя востребованность среди жителей РФ и весьма приличная сумма. Стоит отметить, что программа изначально была экспериментальной, но в связи с огромной популярностью продлевалась и обновлялась множество раз.
Суть материнского капитала очень проста – при рождении или усыновлении второго ребенка родителям выдается специальный сертификат о материнском (семейном) капитале, размер которого составляет 453026 рублей. Эти деньги получить просто так не выйдет, так как их использование строго ограничено. Применить его можно для:
Внимание!
Материнский капитал нельзя обналичивать ни одним законным способом. Поэтому если вам предложили такую услугу, то перед вами со 100%-й вероятностью мошенники, и сотрудничество с ними может даже грозить вам реальным сроком.
Одним из оснований для использования материнского капитала является приобретение жилья. То есть определенную сумму из имеющихся 453026 рублей (или даже все деньги сразу) можно потратить на покупку квартиры или жилого дома, проведение капитального ремонта, строительство нового жилья либо оплату уже имеющейся ипотеки. Но для этого потребуется подать какой – либо документ в Пенсионный Фонд России. В нашем случае это будет либо предварительный договор купли – продажи квартиры, либо уже законченный документ с условием оплаты в рассрочку.
В первом случае все достаточно сложно – нужно подготовить предварительный договор, передать его в Пенсионный Фонд вместе с заявкой, дождаться её рассмотрения, затем оформить перевод денежных средств и только затем продолжить оформление покупки. Такая процедура практически бесполезна и крайне рискованна из – за следующих факторов:
Так что перейдем сразу к полностью верному и при этом достаточно простому способу покупки квартиры в рассрочку с помощью материнского капитала. Провести такую операцию достаточно сложно, но в целом возможно. Проходит она следующим образом:
Информация!
Как видите, все достаточно просто и мало чем отличается от обычной купли – продажи. Основных трудностей всего две – правильно подготовить договор купли – продажи, вписав в него все необходимые сведения по рассрочке, и урегулировать все возможные трудности, связанные с задержкой в перечислении материнского капитала или с отказом в его выдаче. Так что заострим внимание именно на этих проблемах.
Перейдем к образцу договора купли – продажи квартиры с материнским капиталом. Составляется он практически так же, как и стандартный, но при этом имеет несколько ключевых отличий. Сама форма имеет следующий вид:
Как видите, отличий от стандартной формы мало, но все они крайне важны. Так что обязательно укажите роль материнского капитала максимально подробно, а в случае возникновения проблем обратитесь к юристу, нотариусу или риелтору.
Перейдем ко второй проблеме проведения купли – продажи квартиры с материнским капиталом, связанной с отказом в выдаче денежных средств пенсионным фондом. Причин для отказа множество:
В любом случае, отказ в выдаче материнского капитала ведет к тому, что условия выполнения сделки купли – продажи становятся неосуществимы. Но такая ситуация – не безвыходная, и решить её можно самыми разными способами.
Информация!
Отдельно отметим тот факт, что отказ в выплате и возникшие с ним проблемы можно подробно расписать в пункте “разрешение конфликтов и спорных вопросов”. Таким образом вы не только обезопасите себя от различных непредвиденных обстоятельств, но и сможете быстро урегулировать конфликт, переделать бумаги и сгладить все неприятные последствия отказа.
В соответствие с нынешним законодательством, семья имеет право использовать материнский капитал с целью улучшения жилищных условий. Это может касаться, как приобретения дома или квартиры, так и приобретения комнаты.
Самым важным аспектом в данном деле является подписание договора купли-продажи комнаты. Именно на этом этапе существует множество подводных камней, с которыми придется столкнуться молодым семьям.
Одной из главных особенностей данной покупки, является то, что Пенсионный фонд должен подтвердить и одобрить заявку на приобретение жилья за счет материнского капитала. Чтобы получить позитивный результат очень важно правильно составить договор купли-продажи.
Одним из самых практичных вариантов является обращение непосредственно в отделение Пенсионного фонда. Придя туда необходимо попросить образец договора купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала.
Данный образец является универсальным и его можно использовать для составления договора на любую недвижимость.
Как любой другой договор купли-продажи, данный документ должен содержать в себе перечень обязательных условий. Сюда относятся существенные условия, без наличия которых договор не считается действительным. Также существует ряд дополнительных условий, которые указываются в документе.
Но договор купли-продажи с использованием материнского капитала не является стандартным, потому что в нем следует указывать ряд специальных условий:
Важно понимать и то, что подобная сделка купли-продажи имеет ряд нюансов и затягивается дольше, чем заключение обычного договора. Чтобы не возникало проблем, в виде отказа в принятии Пенсионным фондом, лучше всего обратиться к квалифицированным юристам или к работникам данного государственного учреждения.
В случае приобретения подобной недвижимости, следует изучить все условия, которые ставит Пенсионный фонд, а также законы касательно материнского капитала.
Для того чтобы Пенсионный фонд принял и одобрил заявку, обязательно необходимо соблюдение следующих условий:
Следует заметить, что согласно законодательству, комнаты в общежитиях, которые имеют статус специализированного жилья, не могут быть приобретены с использованием материнского капитала.
И все же, если здание находится не в муниципальной собственности и соблюдены все остальные условия, приобрести комнату достаточно просто. Легче всего сделать это в тех случаях, когда размер материнского капитала покрывает почти все затраты на приобретаемую комнату.
Что касается коммуналки, здесь ситуация обстоит немного иначе. Дело в том, что в настоящий момент нет возможности создать коммунальную квартиру и лицевой счет на неё. Все владельцы остаются долевыми собственниками.
В свою очередь, если ранее квартиры уже были разделены лицевыми счетами, приобретать подобную недвижимость с использованием материнского капитала можно. Так происходит потому, что подобная недвижимость по факту считается изолированной.
Большинство граждан считает, что использовать материнский капитал можно только с конкретной целью улучшения жилищных условий. По факту так и есть, но при этом в законе не говорится, ни слова относительно наличия или отсутствия жилья у членов семьи.
По факту, можно иметь огромное количество недвижимости и при этом приобрести комнату за счет материнского капитала. Получается, что условия в приобретаемом жилье могут быть и хуже чем уже в имеющемся, но запретить это сделать никто не сможет.
Единственное условия такого приобретения состоит в том, что купленная комната должна быть оформлена, как общая собственность для всех членов семьи.